CincoDías. El sector inmobiliario se llevó el pasado año la peor parte de los derrumbes bursátiles en Europa, con una caída del 40%, pero este año suma un avance que alcanza ya el 12%. El ladrillo reivindica su sitio en las carteras de los inversores, pese a que el entorno ni mucho menos es el más propicio. El alza de tipos de interés pesa como una losa: reduce la valoración de los activos, encarece el precio de las hipotecas de los posibles compradores y provoca una desaceleración de la economía que impacta en primera línea en la operativa de este sector. Además, la subida de precios también afecta a los materiales de construcción y a los márgenes de las promotoras.
Sin embargo, la inflación y los incrementos de tipos que ha desatado tienen también un reverso positivo en la actividad del alquiler, donde las rentas pueden elevarse a un ritmo similar al alza de precios. Y en las grandes ciudades, la demanda de vivienda continúa siendo superior a la oferta, lo que garantiza la tensión de los precios y la venta de los inmuebles, más aún entre perfiles de rentas altas. El paro además no es por el momento motivo de excesiva inquietud en este sector, directamente ligado a la marcha de la economía.
Los gestores reconocen que la inversión en el sector inmobiliario requiere cautela y también una cuidada selección de valores. No todo sirve en un entorno de declive económico al que se suman cambios estructurales que van mucho más allá del desafío que plantean las subidas de tipos de interés. El auge del teletrabajo que trajo la pandemia, y que ha arraigado después en muchas empresas, ha supuesto un duro revés para el negocio de alquiler de oficinas. Y el arrollador crecimiento del comercio electrónico ha minado la rentabilidad de la inversión en centros comerciales, al tiempo que, en contrapartida, ha impulsado el negocio de la logística y los almacenes para las mercancías. Los centros de datos y las residencias de estudiantes y de ancianos son otros de los segmentos de actividad inmobiliaria con más potencial para los inversores, tendencias para el futuro para muchos.
La suerte en Bolsa de una compañía del sector inmobiliario va a depender por tanto de si tiene el foco en el maltrecho negocio de los centros comerciales o en la promoción residencial a rentas altas en grandes ciudades, segmento mucho más prometedor. Este es el caso de Aedas, promotora inmobiliaria de obra nueva residencial y una de las apuestas de inversión de la sociedad de valores de Bestinver. “Gracias a la exposición de la empresa al segmento de mayor demanda, su actividad comercial ha sido una de las más resistentes por la mayor acumulación de renta disponible durante la pandemia y el menor impacto de la inflación entre su base de clientes”, señala Javier Beldarrain, analista de la sociedad de valores de Bestinver.
Las firmas enfocadas al segmento de clientes más ‘prime’, al alquiler residencial, la logística o las residencias son las predilectas
Roberto Ruiz-Scholtes, jefe de estrategia de inversión de Singular Bank, también encuentra atractivo en las promotoras Aedas y Neinor, que cotizan con fuerte descuento sobre su valor en libros y “tienen el foco en un segmento de clientela alto en las grandes ciudades para el que la concesión de hipoteca no es un problema”. Sí advierte en cambio sobre las empresas que basan su negocio en las rentas del alquiler ya que, según explica, “se está demostrando que no son capaces de repercutir íntegramente el incremento de la inflación”. Es la problemática que afrontan las dos grandes socimis españolas, Merlin y Colonial, que en opinión de Juan Moreno, analista de Bankinter, van a presentar un importante ajuste en la valoración de sus activos en las cuentas de 2022 que publicarán en los próximos días.
Ajustes de valoración
Moreno estima que el valor neto de los activos de las compañías españolas vinculadas al ladrillo va a sufrir un recorte de entre el 5% y el 15% en un plazo de dos años, durante el ciclo completo de subidas de los tipos de interés. “Todavía es pronto para entrar en el sector. Continuará lastrado en los próximos meses, por un deterioro aún mayor de las expectativas”, explica, de acuerdo a su previsión de que los precios de la vivienda podrían caer el 5% en dos años.
El experto de Bankinter sí aprecia oportunidades en el sector inmobiliario, pero fuera de España y para inversores de largo plazo y alta tolerancia al riesgo. Apunta así a la alemana Vonovia, líder europeo de residencial para el alquiler y con un fuerte descuento sobre la valoración de sus activos, y a las estadounidenses Prologis, líder mundial de activos logísticos, Digital Realty Trust, especializada en centros de datos, y Welltower, que invierte en inmuebles destinados a la atención médica, en especial en el segmento de las residencias de ancianos.
Mutuactivos insiste en el potencial de Colonial después de un alza superior al 40% desde octubre
Alfonso de Gregorio, director de inversiones en Finaccess Value, también tiene una posición cauta sobre el sector inmobiliario español y muestra igualmente su preferencia por otras compañías europeas del sector, como Vonovia o la belga Aedifica, dedicada al desarrollo de inmuebles para su uso como residencias para ancianos. La alemana Vonovia es de hecho uno de los valores que mejor ejemplifica el derrumbe bursátil sufrido por el sector en 2022 y las oportunidades que ahora aprecian los inversores. Se desplomó el 54,6% el pasado año y en este recupera ya cerca del 20%, con una rentabilidad por dividendo estimada del 6%. La recomendación mayoritaria según el consenso de Bloomberg es de compra, con el 70%, sin ningún consejo de venta incluso a pesar de que la compañía haya decidido congelar su nueva construcción por el efecto de los tipos de interés.
Colonial, con un 54% de recomendaciones de compra, aunque otro 14% de venta según el consenso de Bloomberg, llegó a marcar en octubre mínimos aún más profundos que los sufridos con la pandemia en 2020 pero se anota una remontada superior al 40% desde entonces y para Mutuactivos sigue siendo una oportunidad de compra en la actualidad. De hecho, es uno de sus valores predilectos en cartera. Para el director de inversiones de la gestora, Emilio Ortiz, “su cotización descuenta un escenario de caída en las valoraciones de la cartera de inmuebles que nos parece excesivo, de más del 20%”.
El experto reconoce que el alza de tipos afecta negativamente a las valoraciones de estas compañías y que el trabajo en remoto puede reducir la demanda de oficinas pero sostiene que las propiedades de Colonial se van a ver poco afectadas. “Tenemos evidencia de que la demanda de espacio en zonas prime, donde Colonial tiene localizados sus inmuebles, va a seguir muy soportada. No vemos a las grandes empresas abandonando sus oficinas en el centro de las grandes ciudades”, defiende Ortiz. Espera además que el aumento en los tipos de interés se vea compensado, al menos parcialmente, por la subida de las rentas del alquiler.
La vía del capital riesgo
Los gestores coinciden en que las opciones que la Bolsa ofrece para la inversión en ladrillo son ciertas pero puntuales, fruto de la selección de valores. Para el cliente de altos patrimonios se abren en cambio más opciones a través del capital riesgo, una inversión ilíquida pero con una clara promesa de rentabilidad. “La inversión directa en inmuebles, como la rehabilitación de edificios para su conversión en viviendas u oficinas de nuevo uso, puede arrojar rendimientos anuales de entre el 6% y el 9%. Pero se requiere entre uno y dos años hasta que la inversión empieza a dar frutos”, explica Roberto Ruiz-Scholtes.
La inversión directa en inmuebles es una alternativa para los clientes de banca privada pero no la predilecta en estos momentos, según reconoce Eduardo Martín, director de productos de Andbank España. La entidad ha estado recogiendo los frutos del vehículo lanzado en 2015 de inversión en la rehabilitación y posterior venta de inmuebles, que ha dejado rentabilidades del 13% anual. “Habríamos querido seguir con esta misma idea de inversión pero hemos renunciado ante la actual incertidumbre en el sector, ya no es tan rentable”, señala Martín.
Su propuesta en ladrillo está ahora en un nicho muy concreto de mercado, en la financiación de promociones pequeñas, “que empiezan a pulmón y buscan luego la participación de terceros, con calidades y nivel de preventa elevado”. O en su acuerdo con Vivla, que facilita la compra fraccionada de segundas residencias en lugares exclusivos de Europa y, que según Martín, permite rentabilidades superiores al 10%. “El ladrillo siembre tendrá interés para el inversor, siempre habrá oportunidades, aunque ahora sean más evidentes en otros sectores como las infraestructuras o la fotovoltaica”, concluye el banquero.
Vía: Nuria Salobral para CincoDías.
