El mercado inmobiliario en España sigue experimentando una subida de precios en la venta de viviendas que ha sido constante desde 2014. Este aumento ha llevado el precio medio de la vivienda a alcanzar el 89% del máximo histórico registrado en el primer trimestre de 2008. En algunas provincias, como Baleares y Madrid, los precios ya han superado esos máximos, mientras que en Málaga, Canarias, Barcelona y Gipuzkoa están cerca de alcanzarlos. Sin embargo, para entender esta tendencia y prever su continuación, es importante analizar los factores estructurales y económicos que impulsan esta subida en el valor de las viviendas.
Inflación y comparación en euros constantes
Al comparar los precios actuales con los de 2008, es importante entender que, en términos reales, ajustando la inflación, los precios actuales aún están por debajo de los máximos de 2008 en todas las provincias. Aunque la subida de precios en la venta de viviendas es notable, el valor real aún no ha alcanzado los picos de la última crisis inmobiliaria. Por tanto, el contexto actual no reproduce el escenario de 2008 y presenta razones estructurales que sustentan esta alza.
Factores de la demanda de la subida de precios en la venta de viviendas
- Incremento de hogares: Cada año se forman más de 200,000 nuevos hogares en España, lo que incrementa la demanda de vivienda. Este crecimiento, que incluye la formación de nuevos hogares y la demanda de segundas residencias, impulsa la subida de precios en la venta de viviendas.
- Bajos tipos de interés: La disminución de los tipos de interés reduce el coste de las hipotecas, incentivando a las personas a comprar en lugar de alquilar y favoreciendo el aumento de la demanda.
- Aumento de las rentas familiares: El incremento del empleo y de los salarios mejora la capacidad adquisitiva de las familias, quienes ahora pueden permitirse destinar más recursos a la compra de vivienda, reforzando la tendencia al alza en el mercado.
Limitaciones de la oferta de viviendas
- Escasez de viviendas usadas en venta: La cantidad de viviendas de segunda mano disponibles ha disminuido en los últimos años. Esta reducción en la oferta de segunda mano contribuye a la subida de precios en la venta de viviendas, dado que la demanda sigue fuerte y no encuentra suficiente respuesta en el mercado.
- Insuficiencia de vivienda nueva: El número de viviendas nuevas que se construye cada año (alrededor de 110,000) no cubre la demanda, generando una fuerte presión sobre los precios. Para satisfacer la creación de nuevos hogares, el volumen debería ascender a unas 300,000 viviendas anuales, pero el sector de la construcción actualmente no tiene capacidad para responder a esta demanda.
Proyección de precios para los próximos años
En Grupo EM Inmobiliaria estimamos que esta subida de precios en la venta de viviendas continuará al menos durante los próximos cuatro años, superando el Índice de Precios al Consumo (IPC). Este cálculo se fundamenta en la limitada capacidad del sector para incrementar la producción de viviendas, una situación que no cambiará en el corto plazo sin una importante inversión en nuevas técnicas constructivas, como la prefabricación de viviendas, y la incorporación de mano de obra adicional, lo cual podría llevar entre dos y tres años en el mejor de los casos.
Conclusión sobre la subida de precios en la venta de viviendas
En conclusión, la subida de precios en la venta de viviendas en España seguirá en los próximos años debido a la escasez de oferta y la fuerte demanda que persiste en el mercado. La única solución estructural sería un incremento sustancial en la oferta de vivienda, lo cual requerirá de una planificación e inversión que no puede implementarse de forma inmediata. Mientras tanto, el mercado inmobiliario continuará experimentando un aumento de precios, reflejo de la presión existente entre una oferta limitada y una demanda robusta.
