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CincoDías. Imagínese que en este funesto 2022 para el mundo del dinero encuentra una inversión en España que haya subido a septiembre un 8,6% interanual, según datos de Tinsa, y que además ofrezca un interés anual entre el 4% y el 5%. Pues eso mismo es lo que ha logrado la vivienda con esa generosa plusvalía (latente) y con una rentabilidad muy buena en caso de tener esa casa en alquiler. Pero como indican machaconamente los prospectos financieros, esto es el pasado y tanto el alza del precios como la rentabilidad del alquiler no están garantizados en el futuro.

La subida de los tipos de interés ante una inflación galopante y la desaceleración económica abren un nuevo escenario para el mercado inmobiliario y, por tanto, para uno de sus subsectores estrella como es el de la vivienda. Aquí no se da la valoración diaria ni la volatilidad extrema que viven los activos financieros: todo es más pausado y se mueve lento, con retraso, al ritmo de la economía real.

Pero el mundo de los bienes inmobiliarios no dista mucho del financiero ya que, al igual que ocurre con los bonos, las subidas de precios provocan caídas de rentabilidades en el alquiler y al revés. Y este entorno de tipos al alza, los rendimientos de la deuda soberana cada vez se acercan más a los del alquiler.

Luis Corral, consejero delegado de Foro Consultores Inmobiliarios, concreta estos movimientos. “Durante los últimos meses el mercado de alquiler se ha visto beneficiado debido a las dificultades, especialmente de los jóvenes, para acceder a la compra de una vivienda. La ecuación demanda/precio ha mantenido rentabilidades interesantes para los inversores y es un refugio en tiempos de crisis. Las ciudades receptoras de población y con alquiler muy dinámico (Madrid, Barcelona o Málaga, entre otras) han visto incrementados los precios de compra de vivienda y esa circunstancia tiende a disminuir ligeramente la rentabilidad del alquiler”. Y añade: “en estas zonas citadas la rentabilidad bruta está entre el 4% y 5% por las subidas de precios de compra. En contraste con esto, hay ciudades que alcanzan el 6%-8% porque, aunque tienen una demanda menor de alquiler, los precios de compra no han subido tanto o se han mantenido”, concluye.

Cristina Arias, directora servicio de estudios de Tasaciones Inmobiliarias (Tinsa) sitúa la rentabilidad bruta –sin descontar los gastos– del alquiler de vivienda entre el 4,1% anual de Barcelona y el 5,1% de Zaragoza dentro de las grandes urbes españolas. “Entre ambas ciudades se sitúan Málaga (4,3%), Madrid (4,4%), Sevilla (4,5%) y Valencia (4,7%)”. Y añade: “en la división por distritos de estas ciudades se mantiene el esquema centro-periferia. Periferias con precios inferiores y mayores rentabilidades por alquiler y centros urbanos con precios superiores y rentabilidades más contenidas”, explica.

Así, en Madrid destacan por rentabilidad del alquiler los distritos de Puente de Vallecas (6,4%), San Blas (5,9%) o Carabanchel (5,1%), y en Barcelona, Nou Barris (4,7%), Ciutat Vella (4,5%) o L´Exaimple con un 4,3%. Un auténtico oasis de rendimiento durante años en un entorno de tipos cero. Pero el panorama ha cambiado. Hace ahora un año, el bono del Tesoro español a 10 años ofrecía una rentabilidad del 0,48% y ahora se mueve cerca del 3,5% y con expectativa al alza, a medida que el BCE siga endureciendo la política monetaria.

El movimiento del alza de tipos es clave en cambio para los analistas de Bankinter, que no ven con tanta claridad el atractivo del alquiler por los retornos más atractivos de los bonos. “Esto lleva al inversor a exigir mayor rentabilidad a los activos inmobiliarios. Aunque las rentas están vinculadas por contrato a la inflación, la capacidad de trasladarla será menor en un entorno de recesión económica”.

En ciudades con población creciente, será mucho más estable la rentabilidad del alquiler de la vivienda en los próximos meses, cada vez en competencia más reñida con la deuda. Según comenta Joaquín López-Chicheri, socio de Abante responsable del área de inmobiliario, “el parque de alquiler no absorbe el crecimiento de la población que viene a ciudades como Madrid o Barcelona. Hay mucho movimiento y ese movimiento hace difícil topar la subida de los alquileres y no ligarla a la inflación. Por ello, en el residencial es más fácil que se vaya filtrando la inflación a los precios. En Madrid, por ejemplo, vienen de 70.000 a 90.000 personas netas al año y la construcción de vivienda nueva (10.000) es insuficiente”, explica”. Y añade: “si las ocupaciones siguen altas, se podrán mantener rentabilidades brutas en torno al 4% para los pequeños inversores y del 3% para los institucionales”, concluye. En este mismo sentido, Luis Corral indica que con una rebaja en los precios de compraventa y si el mercado de alquiler se mantiene activo, “la rentabilidad del alquiler en ciudades importantes podría aumentar”.

Todo dependerá de la intensidad de la desaceleración económica que se avecina y también de la duración de unos tipos de interés altos. Por ello Joaquín López-Chicheri explica que el inversor institucional que es más activo ya está notando caída en el precio de los inmuebles. “Sin embargo, si los tipos bajan en un futuro próximo es posible que el inversor minorista en vivienda ni siquiera perciba los movimientos actuales”.

Obra nueva

En Estados Unidos, siempre a la cabeza en los movimientos de tipos, ya se aprecia una desaceleración del sector con un tipo de financiación a 30 años para las hipotecas que ya está en el 7%. Pero en España las cosas no se ven tan mal.

Luis Corral, de Foros Consultores Inmobiliarios, comenta que estamos ante una contracción de la demanda en compraventa difícilmente evaluable y los tipos marcarán la pauta. “Creemos que en obra nueva, ante la escasez de la oferta, los precios se mantendrán, pero sí que puede haber un descenso en segunda mano que dependerá de las circunstancias del vendedor y el comprador”. Por último, Consuelo Villanueva, de Sociedad de Tasación apunta que en el contexto actual, “muchos compradores preferirán esperar a ver una evolución del mercado antes de adquirir”, concluye. En definitiva, el ladrillo podría romper su tendencia creciente pero queda muy lejos del caos del mundo financiero.

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